界面新聞記者 | 王婷婷
「能夠維持盈利，我覺得很不容易。」在3月21日舉行的業績會上，瑞安房地產主席羅康瑞如此表示。
根據2023年財報數據顯示，瑞安房地產有限公司(00272.HK)去年錄得收入97.52億元，凈利潤13.97億元，股東應占溢利為8.1億元，整體毛利率為52%。
這期間，租金收入為公司帶來一定支撐。數據顯示，2023年瑞安房地產錄得租金及相關收入總額32.43億元，按年增長16%。據瑞安房地產執行董事、瑞安新天地副主席羅寶瑜介紹，這主要得益於2023年兩個新的商業計畫開業，分別是蟠龍天地和鴻壽坊，均位於上海。
2023年，瑞安房地產共錄得物業銷售額58.98億元，同比2022年減少50%；已確認物業銷售總額為385.65億元（經扣除適用稅項），增幅主要來自交付中糧瑞虹·海景壹號（第7號地塊）、上海瑞虹新城·瑧庭（第167A號地塊）及上海蟠龍天地。
截至2023年年末，瑞安房地產錄得合約銷售額為113.96億元，同比下跌58%。其中，包括住宅物業銷售額72.08億元，商業物業銷售額29.82億元及其他資產處置12.06億元。
羅康瑞認為，在房地產行業嚴重低迷的背景下，市場信心疲弱，瑞安房地產依然保持著韌性，且具有一定的盈利能力，十分不易。
「但瑞安未來還是會保守投資，維持輕資產策略。」羅康瑞表示，市場恢復還需要比較長的時間，預計市場調整起碼還得2-3年時間。
從城市表現來看，瑞安在上海和武漢占據一定優勢。以武漢為例，2023年武漢天地雲廷三期開盤當日售罄，並以64000元/平方米的均價創武漢市場公寓單價新高。
瑞安房地產行政總裁王穎表示，2024年瑞安會迎來更多計畫推售，年內可供銷售和預售的住宅建築總面積約為25.28萬平方米，共涵蓋8個計畫。
其中包括上海部份高端住宅計畫，如太平橋地塊臨湖的最後一個住宅計畫翠湖天地6期，已經於2023年3月開始施工，計劃在今年第四季度入市。
「瑞安在上海深耕30年，擁有比較多元的儲備。」王穎介紹，除翠湖天地6期以外，還有位於楊浦區的翠湖濱江也會入市，計劃於2024年下半年開始預售，目前計畫已進入施工階段。
在其看來，上海高端住宅市場表現比較穩定，基本面穩健。因此，瑞安看好上海高端住宅市場的發展空間，會依托翠湖這個品牌不斷增加這一細分市場的戰略性投資。「相信這兩個計畫可為集團提供更多的銷售資源，以及帶來持續的銷售收入。」
王穎的信心是基於上海較強的樓市韌性。在2022年和2023年，四大一線城市中廣州、深圳、北京銷售量相較於2021年下跌了25%-35%，而上海這一數位只是14%。
「更關鍵的是，2023年超過千萬的住宅，在上海逆勢上漲了6%的比例，進一步印證了這一城市的分化，以及產品、計畫的分化。」
市場調整下仍存在結構性機遇，尤其是上海的城市更新發展機會不可錯過。
自從去年下半年以來，中央和地方已出台多項支持政策，城中村改造會提速，一些優質發展機會也將陸續湧現。瑞安表示，會充分發揮集團的品牌和上海市場的發展基礎，把握城市更新的機遇期，進一步強化市場地位。
羅康瑞表示，現在瑞安擁有很多很好的機會，希望去做開發和城市更新等方面，但是最主要的是要看到底這些計畫能否配合公司發展大的方向。
商業方面，雖然去年瑞安的租金收入錄得大幅增長，但瑞安新天地行政總裁張斌表示，2024年和未來整個市場還是會面臨非常大的挑戰，無論是增長速度，還是在零售和辦公板塊，壓力都不小。所以，瑞安會把出租率當作首要任務去實作。
資產負債方面，截至2023 年 12 月 31 日，瑞安房地產的負債凈額為230.16億元，權益總額為441.49億元，凈資產負債率為 52%。現金及銀行存款合計為89.17億元。
與過去幾年的財務管理一致，瑞安接下來依然采取審慎、保守的財務策略。瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝表示，短期內瑞安不會有很多很大的支出或者是新投資。
「過去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心的資產等，也在看一些新的計劃，去加大集團的融資渠道。」孫希灝說。
羅康瑞補充表示，瑞安以往的每次大發展都是在市場調整的環境下取得，相信這次也是。
