4月29日晚間，金科股份釋出2023年度報告。
2023年，面對復雜嚴峻的內外部環境，金科股份核心管理層及業務骨幹團隊保持穩定，始終堅持「一穩二降三提升」經營發展策略，堅持開展「保交樓、保生產、保穩定、促轉型升級」重點工作，保障公司經營穩定。
報告期內，金科股份實作結算面積約864萬平方米，同比增長約31%；營業收入632.38億元，同比增長約15.27%；毛利潤約為81億元，同比增長128%；毛利率為12.82%，同比增加6.33個百分點；凈利潤為-84.30億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤為-87.32億元，較上年同期大幅減虧。公司重整正式裁定受理後，將停止計息和停止計算滯納金，預期2024年2季度及年度財務報表利潤將有較大振幅改善。
尤其需要指出的是，4月22日，重慶五中院正式裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請。至此，金科股份也成為近年來A股首家正式進入重整程式的大型全國化上市房企。在行業仍築底徘徊的當下，金科無疑為其他房企風險化解提供了可供參考的範例。
····多方支持重整 率先破局可期
2023年在保持公司生產經營穩定的同時，金科股份積極謀求涅槃重生。
2023年8月，金科公告擬主動申請重整及預重整，後續根據具有管轄權的人民法院相關要求推進預重整前期準備工作及制訂重整方案，今年2月公司正式向法院申請重整。兩個月後，金科重整被法院正式受理，至此，公司也成為近年來A股首家正式進入重整程式的大型全國化上市房企。
而作為重慶龍頭民營房企，金科股份的重整受到重慶市政府的關註與支持，並成立幫扶工作群組，幫扶指導公司解決一系列重大問題。就在4月27日，重慶市政府相關部門就金科司法重整事項召開了專項推進會。市委、市政府高度肯定金科持續自救取得的良好成效；高度肯定金科具有良好的重整投資價值和充分的前期準備工作。要求長城與金科加速推進正式投資協定的簽訂；要求工作專班要應作盡作、能作必作，進一步加大對金科的幫扶工作力度，全力支持金科重整成功，把金科重整打造為行業風險化解範例。
與此同時，公司在主動申請破產重整前就與長城國富簽訂【戰略投資框架協定】，其有意向作為重整投資人參與金科股份的預重整程式，並按約定成立工作小組，建立協調聯系機制，開展了現場盡調工作。
值得一提的是，長城國富置業並不是上市平台，目前四大AMC公司中，只有信達資管擁有信達地產上市公司平台。如果長城國富戰投金科成功，未來金科股份將成為長城資管旗下的地產上市平台。
與此同時，金科管理層在公司業績說明會上表示，除長城資產外，還有多家實力雄厚、資源豐富的產業投資人向公司表達了參與重整意向，相關各方正在積極的接觸過程中。
···負債率大幅下降 經營質效正穩步回歸
過去一年，在政策的有力支持下，房企陸續傳出化債積極訊號，但市場銷售上仍然持續承壓。
據國家統計局數據，去年全國商品房銷售額11.6萬億元，同比下降6.5%；今年開年降幅進一步擴大，1-3月全國新建商品房銷售額約2.14萬億元，同比下降27.6%。
「本輪房地產市場調整已兩年有余，市場下行的深度、烈度都是超預期的」。有市場分析人士指出，房企普遍此前對市場恢復過於樂觀，如今隨著市場的持續下行，仍要進行計提減值的操作。
據了解，在2021年、2022年財報兩次計提減值後，出於對後市的審慎性考慮，2023年財報金科股份依然繼續計提減值，期末計提存貨跌價準備余額超171億元，占存貨余額高達11.8%，計提規模為規模最大的全國房企之一，盡管如此公司仍有2242億元總資產、35.08億元歸母凈資產，體現資產基礎紮實。上述分析人士指出，這些資產雖短期減值，但並不是真虧損，等市場好轉時存貨減值還能視條件轉回，助力業績提升。
值得一提的是，報告期內，金科在化債上取得重大進展，成為A股首家進入重整的大型房企，在為行業樹立標桿的同時，也為2023年公司年報表現打下重要基礎。
此外，金科也一直在堅持開源、節流，保證公司現金流的良性迴圈。過去一年，公司持續開展縮衣節食行動，有效控制費用支出，銷售、管理兩費為27億元，較去年同期下降高達53%，預計今年仍將較大振幅下降。公司公告顯示，結合房地產行業和公司實際情況，公司董事長周達、總裁楊程鈞主動提出自願降低薪酬請求，自公司2023年年度報告披露之日起未來十二個月，自願領取月薪(包含基本薪資+績效薪資+崗位薪資+加班薪資)稅前3萬元。
而紮實的資產儲備也給金科度過難關提供充足的「底氣」。截至2023年底，公司擁有全口徑儲備貨值約3050億元。全口徑儲備貨值中住宅占比約75%，可售商業占比12%，車位占比11%。計畫分布城市結構布局合理、具有較好變現能力，其中一二線城市占比約53%，三線占比約19%，四五線占比約28%。
2023年保交樓超14萬套，未來所有計畫全面交付
過去一年，化債、交付、銷售是壓在房企身上的三座大山，多數仍在使勁渾身解數逐個突破。
其中，金科在2023年的表現可圈可點，尤其是在作為公司經營的第一要務的「保交付」方面，在全國96個城市實作229個計畫交付，合計交付套數14.5萬套、交付面積2145萬平方米，交付套數、交付面積均均大踏步提升至第7位。其中有58個計畫、約394萬平方米實作提前交付。
進入2024年，公司依然加大保交樓工作力度。今年一季度，金科累計交付總面積171萬平方米、累計交付總套數9681套。
何以支撐一家出險房企，在「保交樓」行動中保持高品質的交付？既離不開政策的大力支持，也離不開企業的努力。
據了解，金科一直把「保交樓」作為核心任務，上下一心推動經營恢復、復工復產，同時還積極承接政策，不但得到了地方政府的大力支持，還憑借優質資產、過硬產品力獲得資金支持，截至去年底共獲紓困基金和配套融資批復資金超38.15億元，其中超37.08億元可用資金已撥付至計畫公司。
與此同時，公司目前進入融資協調機制「白名單」的計畫已有83個，其中6個計畫已取得放款2.52億元。在多方合力下，有效保障全國計畫保質、保量的順利交付。
在今年，金科將繼續積極承接保交樓支持政策，多措並舉，全力以赴，預計至2024年末竣工面積達成1200萬平方米、交付套數不少於7.5萬套，交付達成率92%以上，其中重慶範圍保交樓將全面完成。
···轉變發展模式 提升穿越周期能力
在房地產行業的持續深入調整的當下，眾多房企也開始謀求發展模式的轉變。
於金科而言，早在2019年就提出「四位一體、生態協同」發展戰略，在精耕地產主業的同時，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，並在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈，提升公司穿越行業周期的能力。
報告期內，金科股份輕資產業務發展模式穩中向好，全年新簽約計畫6個。如截至目前，金科產業已布局22個城市，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬平米；商業方面，完成「城市更新歷史文化街區營運服務商」新定位，獲取長沙潮宗街歷史文化街區、綿陽朝陽廠城市有機更新等計畫，全年實作經營收入約4.09億元。
尤其是在代建方面，報告期內，公司提前謀劃重整後新的業務增長點，重新構建代建業務頂層設計，搭建代建營運主體平台，透過商業代建、政府代建、資本代建等方式帶動代建業務增長，2024年3月金科代建集團正式成立。
截至目前金科代建板塊已累計獲取並開發計畫22個，合約管理面積近400萬平米，同時超60個、體量近800萬平米的在途擬獲取計畫正在推進中，預計2024年新拓計畫40個，新增合約管理規模400萬平米。
盡管公司股價在重整受理後受到了一些波動，但金科表示，公司已及時向市委市政府及金科專班報告當前風險，並與公司實際控制人及控股股東溝通，將會想盡辦法籌措資金，竭盡全力推進控股股東的增持計劃，全力確保上市公司主體地位。
事實上，本輪房地產行業調整的周期之長、影響之深，都超出了市場預期，目前房企在銷售、化債、恢復經營上的壓力仍在持續增加。但隨著政策顯效、信心恢復，行業復蘇的大方向已比較確定。
在這種背景下，金科透過努力、率先破局，在保交樓、資產盤活、經營恢復上取得顯著進展，也極大提振行業信心。相信在未來行業築底真正完成後，金科將率先走出困境。
